דיני מקרקעין

דיני מקרקעין (נדל”ן), תכנון ובנייה

בפירמת משרדנו מחלקה ייעודית המטפלת בתחום המקרקעין על כל גווניו – בין היתר עוסקת הפירמה בניהול נכסים בתחום הנדל”ן עבור לקוחותיה, כך בין לקוחותינו ניתן למנות תושבי חוץ המחזיקים בישראל בנכסי נדל”ן להשקעה ומעוניינים בניהולם, תושבי ישראל המתגוררים באופן זמני בחו”ל וזקוקים לטיפול וניהול שוטף של נכסיהם בתקופת היעדרותם וכן תושבי ישראל בעלי נכסי נדל”ן המעוניינים לחסוך מעצמם את הזמן והטרחה בניהולם ומעוניינים להעביר את הטיפול לניהול אישי ומקצועי.

כמו כן, אנו מטפלים בהקמת נאמנויות והקדשים פרטיים וציבוריים בחיים ועל פי צוואה לצורך ניהול נכסי מקרקעין וכן משמשים כמנהלי עזבון וכמנהלי נאמנויות. במסגרת זו אנו מטפלים באופן שוטף בנכסי המקרקעין ובהשבחתם. דיני המקרקעין מסדירים את הסוגיות הקשורות לזכויות בעלות, שימוש, מיסוי ועוד. מקור המילה נדל”ן הינו מהשפה הארמית, שכן בארמית מקרקעין קרויים גם נכסי דלא ניידי, ובראשי תיבות, נדל”ן. לבעלים של מקרקעין זכות להחזיק במקרקעין וכן זכות לבצע העברה של מקרקעין על ידי מכירה, השכרה, מתנה (העברה ללא תמורה) וכו’ כאשר ניתן למנות חמישה סוגים עיקריים שונים של זכויות במקרקעין: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה.

ליווי רכישת דירה חדשה מקבלן

רכישת דירה חדשה מקבלן נחשבת לרכישה מעט יותר מורכבת מרכישה של דירה יד שניה, בשל פערי כוחות שיש בין הקבלן לבין הרוכש ובהתאם היא בעלת סיכון גבוה כך שליווי של עורך דין המתמחה בתחום, הינו הכרחי. רוב הקבלנים מיוצגים על ידי משרדי עורכי דין מנוסים וגדולים ולעיתים הסכמי הרכישה הם דרקוניים באופן קיצוני לטובת הקבלן. יתרה מכך, פעמים רבות הרכישה מתבצעת “על הנייר” בלבד, כלומר כאשר אין נכס מקרקעין מוחשי הנרכש  ולעיתים גם באמצעות קבוצות רכישה, כך שמתבקשות הגנות משמעותיות על הרוכש. לדאבון הלב, לא חסרים מקרים, דוגמת מקרה “חפציבה”, בו רוכשים רבים הפסידו כספים רבים בשל אי עמידה על זכויותיהם. הואיל ומאזן הכוחות הוא לכאורה לטובת הקבלן, ליווי של עו”ד אשר התמחותו בתחום הנדל”ן עשוי להביא לשיפור משמעותי ביחסי הכוחות. על עורך הדין המייצג רוכש דירה חדשה מקבלן לבצע בדיקות מקדמיות רבות, עוד לפני חתימה על הסכם הרכישה. בעניין זה יש לברר אודות היזם ואודות איתנותו הפיננסית, רישומו של היזם כבעל זיקה חוקית לקרקע ודיווח נכון לרשויות הרלוונטיות. בניהול הליך רכישה של דירה חדשה מקבלן, יש להעניק הגנה מקסימאלית לרוכש ולכן יש לדאוג לקבלת הבטוחות שיועמדו עד למועד קבלת החזקה בדירה מאת הקבלן, כבר למן התשלום הראשון.

רכישה ומכירה של דירות יד שנייה

משרדנו מעניק ייעוץ משפטי וייצוג בהליכי רכישה ומכירה של דירות יד שנייה ובעל ניסיון עשיר ומומחיות רבה בתחום. השירות המשפטי כולל בדיקת הנכס והזכויות הנרכשות, זכויות עתידיות, היבטי מס וכו’. לעיתים, רוכשי דירות יד שניה מסתפקים בביקור בדירה אותה הם מעוניינים לרכוש מבלי להיוועץ באנשי מקצוע, דוגמת מהנדס או שמאי עובר לחתימה על הסכם המכר. הניסיון מעיד כי ביקור של גורם מקצועי בנכס עשוי לאתר ליקויים שאינם נראים לעין בלתי מזוינת. כך למשל, במכירה של נכס, שמאות מוקדמת עשויה להצביע על שווי גבוה של הנכס וכן לעמוד על המצב התכנוני העתידי ומיצוי זכויות בניה ועוד. טרם רכישת דירה, יש לבחון את מרשם בו רשום הנכס (האם במרשם המקרקעין או שמא במנהל מקרקעי ישראל, בסוכנות היהודית, בחברה משכנת ועוד). עיון במרשם הרלוונטי הכרחי על מנת לוודא היעדר קיומם של עיקולים, שעבודים, הערות אזהרה, חריגות בניה, צווי מניעה ועוד. בהתאם לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום על שם הקונה, וכך כל זמן שלא נרשם הנכס על שם הקונה, העסקה לא הסתיימה ולקונה יש רק זכות אובליגטורית (חוזית) להבדיל מהזכות הקניינית בנכס. החשיבות בייצוג הולם בעסקת רכישה או מכירה של דירת יד שניה באה לידי ביטוי בהיבטים רבים ובהם בדיקת הנכס, עמידה על האינטרס של הלקוח ושמירה על קניינו במסגרת ההסכם, השלמת הטיפול ברישום הזכויות בפועל.

הסכם שכירות באמצעות עו”ד המתמחה בחוזים

נכס מקרקעין הוא בעל ערך כספי משמעותי בחייו של אדם ובמקרים רבים גם בעל ערך סנטימנטלי עבור בעליו. לפיכך, כשברצוננו להשכיר נכס, יש הכרח ממשי לבחון מיהם השוכרים, האם נפתחו נגדם תיקי הוצאה לפועל, האם הוכרזו כפושטי רגל, האם יש להם עבר בקשר לאי פינוי נכס קודם ועוד. בנוסף, ישנה חשיבות מכרעת לעריכת הסכם שכירות מקצועי ומותאם באמצעות עורך דין המומחה לדיני חוזים. לדאבון הלב, הרצון לחסוך בעלויות משפטיות בגין עריכת הסכם שכירות לדירה או לנכס מסחרי עלול לעלות ביוקר כאשר נתקלים בשוכר “בעייתי” או בשוכר סרבן תשלום שכירות ועוד. במקרה שכזה לבעל הנכס ייגרמו הוצאות רבות ועוגמת נפש בשל הצורך לנהל תביעה לפינוי השוכר ולתיקון הנזקים. בהתאם, ועל מנת לוודא שמירה על האינטרסים של המשכיר ושמירה על נכסיו, משרדנו עושה שימוש לגיטימי באיתור מידע על אודות השוכרים תוך שימוש במאגרי מידע הפתוחים לרשות הציבור ובמאגרים משפטיים ומתאים את הסכם השכירות לעסקה הרלוונטית.

ניהול נכסים

בעלי נכסים, בעיקר תושבי חוץ או משקיעים זרים, מגלים לאחרונה עניין רב בניהול נכסי נדל”ן שבבעלותם בישראל, מאחר והדבר כרוך בביורוקרטיה ועבודה רבה, ופונים לסיוע בעניין מחברות שונות לניהול נכסים. זאת, על אף שמרבית הפעילות הנוגעת לניהול הנכסים דורשת ידע, ניסיון והבנה משפטית בדיני המקרקעין וכן גם במשפט מסחרי, דיני תכנון ובניה וכו’. בדרך כלל, הנכסים שמבקשים לנהל, מושכרים לשוכרים פוטנציאלים לתקופות שונות ומצריכים טיפול משפטי שוטף כמו למשל הסכמי שכירות, ביטחונות, פינוי מהנכס במקרה שדייר מסרב להתפנות, הגשת תביעות במקרים של אי תשלום דמי שכירות או נזקים שנגרמים לנכס על ידי שוכרים וכדומה. בשל כך, נדרשות אותן חברות לסיוע וייעוץ משפטי חיצוני ובפועל מהוות גורם מתווך למתן שירותים משפטיים. זאת ועוד, בעל הנכס אינו מקבל למעשה ייעוץ משפטי באופן ישיר מעו”ד מוסמך, אלא לרוב רק באמצעות נציגי החברה שבמרבית המקרים חסרי ידע וניסיון משפטי המאפשר ליווי משפטי מעמיק ושוטף כנדרש. כמו כן, משרדנו עוסק בניהול נאמנויות וטיפול בכספי הלקוחות שכמובן ראוי מאוד שיטופלו בידי עו”ד שהתמחותם הינה ניהול נאמנויות ופעילותם מוסדרת בחוק ומבוטחת כנדרש בביטוח אחריות מקצועית. כמשרד עו”ד המתמחה מזה שנים רבות בתחומי המקרקעין, נדל”ן, תכנון ובניה, רשויות מקומיות, משפט מסחרי ומיסוי מקרקעין, ברשותנו ידע וניסיון רב בתחומים הנוגעים לניהול נכסי נדל”ן ודורשים ליווי משפטי שוטף בכל ההיבטים הרלוונטיים. השירות שאנו מציעים כולל בין היתר:

• איתור שוכרים פוטנציאליים, ניהול משא ומתן ועריכת חוזים והסכמי שכירות.
• ניהול חשבון נאמנות עבור הלקוח, גביית דמי השכירות, הנפקת קבלות לשוכרים והעברת תקבולים ללקוח.
• קבלת נכס משוכר יוצא ומסירת נכס לשוכר נכנס וביצוע התאמות לשוכרים קיימים וחדשים וכן מתן שירותי תחזוקה שוטפים לנכס וסביבתו בהתאם להסכם השכירות.
• טיפול ומעקב שינוי מחזיקים ברשות המקומית וחברת החשמל, בקשה לפטור נכס ריק ונכס בשיפוצים.
• הוצאת מכתבי התראה לשוכרים, נקיטת הליכי גבייה בהוצאה לפועל ומימוש ערבויות.
• הגשת תביעה פינוי כנגד שוכרים שלא מפנים את הנכס באופן לא חוקי.
• ייעוץ משפטי שוטף.

ייצוג בתים משותפים וחברות ניהול ואחזקה (גורם מתחזק)

הפירמה מייצגת נציגויות רבות של בתים משותפים (ועד בית) וחברות ניהול ואחזקה של בתים משותפים, ומעניקה ייעוץ משפטי שוטף תוך ליווי פרויקטים גדולים ובינוניים, פרטיים ומסחריים. כמו כן, משרדנו בכל ניסיון רב בייצוג משפטי בתחום הבתים המשותפים לרבות בתביעות בגין ניהול ואחזקה של הבית המשותף, תקנון הבית המשותף, שינוים ברכוש המשותף, בחירה והחלפה של נציגות הדיירים, הועד ניהול אספות כלליות, החלפת חברת הניהול, טיפול בסרבני תשלום של דמי ועד בית החל משלב מכתבי ההתראה ועד להגשת תביעות בפני המפקח על הבתים המשותפים ועוד.

ליטיגציה בתחום המקרקעין (נדל”ן)

תביעות לפינוי מושכר: במצב בו שוכר מפר הסכם שכירות, למשל, לא משלם דמי שכירות או מסרב לפנות את הנכס בתום תקופת השכירות, יש להגיש נגדו תביעה לפינוי מושכר. הליך תביעה לפינוי מושכר הוא הליך מיוחד ומזורז שתכליתו לברר באופן מהיר תביעות פינוי ולא ניתן להגיש תביעה בהליך זה בשל סעדים אחרים. תביעת דמי שכירות למשל צריכה להיעשות במסגרת תביעה נפרדת.

ליקויי בניה: כאשר רכשתם נכס מקבלן ובו ליקויי בנייה, כשלים בבנייה, ירידת ערך וכו’ ניתן להגיש תביעות בגין הליקויים, אחריות ורשלנות מקצועית של כל הצדדים המעורבים בבניה החל ממהנדסים, מודדים, אדריכלים, מפקחים ושמאים, וכן בתביעות בגין ליקויי בניה ואחריות בין קבלנים ו/או יזמים לקבלני משנה. הפירמה מייצגת רוכשי נכסים בתביעות שונות כנגד קבלנים וכן חברות קבלניות בשל מקרים רבים של ליקויים, ירידת ערך, פיצוי בגין איחור במסירה וכו’, וכן בתביעות כנגד קבלנים על שיפוץ ו/או הרחבה ו/או בניה חדשה של הדירה. כמו כן, הפירמה עוסקת בייצוג ובהגנה על קבלנים / חברות קבלניות מפני תביעות דיירים בשל ליקויי בניה המוגשות נגדם.

פירוק שיתוף במקרקעין – הזכות לפרק את השותפות המקרקעין הינה זכות בסיסית, המעוגנת בחוק המקרקעין. אם כל השותפים מסכימים לבקשת הפירוק, לא מתעוררת כל בעיה וההליך יהיה קצר ומהיר. אולם העניינים מסתבכים כאשר אחד השותפים מתנגד להליך הפירוק, שכן על פי החוק, נדרשת חתימתם של כל הבעלים בנכס. במידה שהנכם בעלים במקרקעין במשותף ביחד עם אחרים, ומעוניינים להביא את השיתוף במקרקעין לידי סיום כפוי, ניתן להגיש תביעה לפירוק שיתוף מקרקעין. פירוק השיתוף יכול להתבצע על ידי פירוק בעין או על ידי חלוקה בשווי. הדרך העדיפה לרוב היא ע”י פירוק בעין שהיא חלוקה פיזית של המקרקעין בין השותפים. יחד עם זאת, לא תמיד ניתן לבצע פירוק שיתוף בעין והדבר תלוי באופי הנכס ובהוראות חוקי התכנון והבנייה החלים עליו. ניתן לבצע את פירוק השיתוף גם באמצעות חלוקה בשווי, כאשר המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה בעין, או אם הוכח לבית המשפט שחלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים. פירוק השיתוף המקרקעין בשווי, יהיה בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת התמורה המתקבלת מהמכירה בין השותפים לפי חלקם. במידה ואתם זקוקים לשירותי עו”ד בתחום, לפירמה ניסיון רב בייעוץ וליווי בהליכי פירוק השיתוף.

מדוע לבחור דווקא בנו לסייע לכם?

• ברשותנו ניסיון רב שנים בניהול נכסים.
• אנו מעניקים ליווי אישי ומקצועי באמצעות עו”ד מומחים בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין.
• לנו ניסיון משפטי עשיר בתחום הנדל”ן, תכנון ובניה ורשויות מקומיות, משפט מסחרי ומיסוי מקרקעין, ניהול נאמנויות ועיזבונות.
• לצד ניסיון רב בייצוג בבתי המשפט בתחום המקרקעין, תכנון ובניה, רשויות מקומיות, משפט מסחרי, ורשויות המס.
• ובנוסף נדע לסייע בהתאמת סל השירותים לכל לקוח בהתאם לצרכיו המשתנים.